文｜张峥

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。《通知》对基础设施REITs试点的意义进行了全面阐释，对具体工作进行了细致地部署。《通知》的发布是中国REITs市场建设的一个里程碑式的事件，公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义，其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。

公募REITs市场建设是中国金融供给侧改革的重要抓手。2007年至今，学术、政策和实务界在中国REITs市场的功能定位、运作模式、产品设计、监管规则等方面，进行了深入研究，也做出了诸多尝试，目前法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟，进行公募REITs试点具有可行性。近期，新冠疫情对宏观经济增长、中小微企业以及就业等方面的影响不容低估，为了应对疫情的负面影响，需要推出有针对性的经济政策。我们做过深入的研究分析，在全球42个具备REITs制度的经济体中，大部分是在经济低迷、经济危机、以及经济增长动力不足时推出REITs，其目的是激发经济活力，为经济发展提供动力。短期看，为应对疫情影响和经济下行压力，通过REITs市场可以盘活存量资产，支持经济重启；长期看，REITs市场建设将成为解决中国不动产投融资体制诸多结构性问题的破题之作，能有效填补中国资产管理市场的产品空白，拓宽社会资本的投资渠道，满足居民理财、养老金、社保资金的投资需求，推动经济高质量发展，助力中国经济转型升级。因此，这个时点推出REITs试点，正当其时！

根据《通知》的部署，中国将率先在基础设施领域推进公募REITs试点。基础设施与持有型房地产是REITs的两类基础资产。从全球REITs的发展经验来看，这两类资产的REITs市场均运行良好，发展成熟。REITs最早集中在持有型房地产领域，现已广泛应用于无线通讯设施、港口、收费公路、电力设施、物流仓库、数据中心等基础设施领域。截至2019年6月30日，美国共有220只上市REITs，总市值达1.27万亿美元，其中投资于基础设施领域的产品个数占比为22%，市值占比为31%；新加坡发行了8只基础设施REITs，市值约80亿美元；印度还制定了独立的基础设施REITs规则体系，已推出4只、市值36亿美元基础设施REITs，用于交通、能源项目。

应该说，无论从哪个领域开始试点，理论上均具备可行性。从基础设施领域启动试点工作，主要有两个原因。第一，基础设施投融资领域的改革尤为迫切。REITs可以盘活大量的存量资产，有利于防范地方债务风险、降低杠杆率，为新建项目提供资本金，是稳投资、补短板的工具，同时有助于通过市场化吸引社会资本参与基建项目，借助资本市场公开透明的定价机制，推动基础设施建设高质量发展。第二，针对中国的实践，应选择成本最低、最为有效的政策试点方式，还需要考虑到与国家其他相关政策（例如，房地产政策）的协同与协调。在基础设施领域进行试点，可以降低试点工作的复杂性。从基础设施领域起步，是经过大量调研、深入研究，广泛听取各方意见，依照现行法律法规框架并参照境外成熟市场经验的稳妥、合理选择。

《通知》详述了基础设施公募REITs的试点方案。首先，该试点方案体现了中国公募REITs的重点发展方向。中国公募REITs将依据全球标准化REITs基本特点，以公开发行、公开交易方式，坚持权益型导向，实现REITs穿透持有不动产权益，其中收入结构要求、分红比例、杠杆率及治理结构等具体规则参考成熟市场规则制定，按照有助于实现降低主体杠杆率、盘活存量资产、完善不动产资产定价机制的方向推动实施。

其次，《通知》明确了公募REITs试点的产品模式，即由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司设立封闭式公募基金，公开发售基金份额募集资金，并通过购买基础设施资产支持证券（ABS）的方式完成对标的基础设施资产的收购。这种模式，市场中称之为“公募基金 + ABS ”模式。上市载体的选择是推出公募REITs的重要问题。REITs按组织结构分为公司型和契约型两种模式。在我国境内，公司型REITs面临《证券法》关于股票发行上市的严格限制，且《公司法》当前关于公司设立、股份转让及利润分配等规定与REITs运作也不相适应。“公募基金+ABS”模式充分运用了现有制度框架，具有可操作性。公募基金投资ABS证券有效避免了公募基金投资未上市公司股权或不动产可能存在的法律争议，同时借助企业ABS的成熟机制与模式进行合理估值，降低交易成本。该模式应用公募基金作为载体实现公开募集和公开上市，以此来降低不动产投资门槛，使得广大公众投资者配置不动产资产成为可能，为居民提升财产性收入提供高质量的大类资产。

第三，《通知》确定了推进基础设施REITs工作的基本原则。《通知》中表明，推进基础设施REITs的基本原则是：符合国家政策，聚焦优质资产，坚持市场化原则，坚持权益导向，稳妥开展试点工作，推动长期健康发展。其中，坚持市场化原则是保证中国REITs市场长期健康发展的核心。中国REITs市场的最终目标是建设一个公开、透明、有效的市场，保护投融资双方的利益，为投融资双方创造价值。

第四，《通知》列示了基础设施REITs试点的项目要求，具体要求包括三个方面，即聚焦重点区域（优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点）；聚焦重点行业（优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点），以及聚焦优质项目。《通知》中强调“优质”项目。所谓优质项目，核心在于权属清晰，具有市场化经营模式，具有持续、稳定现金流，发起人及运营企业具备持续经营能力。在市场化原则下，优质项目最终要得到投资人的认可。

试点项目要求的设定，有两个重要的出发点。一是为REITs长期健康发展开创一个良好的开端。二是服务于国家发展战略。2017年以来，中央先后确定了雄安新区、海南自由贸易试验区、粤港澳大湾区、长江三角洲区域一体化等重大战略，明确要求大力实施一批重大基础设施工程，加快构建现代基础设施体系，在金融创新等方面探索更加灵活的政策体系。要进一步提升基础设施建设的质量和水平，必须逐步摆脱靠各类杠杆融资来支撑投资的传统逻辑，发展建设理念的落地应依靠一个多层次、市场化的投融资体制。作为不动产资产定价的“锚”，REITs对于提升不动产投资的投资效率，优化资源配置至关重要。

需要特别说明的是，新型基础设施投资具有规模大，回报期长的特点，技术研发和应用商业模式具有不确定性。新型基础设施建设不应过度依赖信贷融资，而要重点运用权益性融资工具，实现真正的多层次市场化投融资体制。新型基础设施中有众多不动产属性的资产，如5G领域的铁塔、数据中心等等。对于新基建项目的前期投资，无论采取何种退出方式，新一轮的资金供给均应来源于市场，形成良性循环的投融资链条。REITs可以成为新基建投资链条的最后一环，助力形成循环可持续的投融资生态体系。

2019年3月以来，国家发展改革委、中国证监会联合上交所、深交所、bat365在线平台网站光华管理学院、中国国际工程咨询公司等，先后赴雄安新区、海南自由贸易试验区、粤港澳大湾区、长三角地区，对运用REITs盘活基础设施存量资产开展了跨地区、跨部门、跨领域专题调研，召开了多场座谈会，听取了地方政府、企业、金融机构、科研院所等单位的意见；实地调研了多个园区以及十几家中外企业。调研为基础设施REITs试点的规划提供了有力支撑。同时，在整个过程中，各部门也形成了有效的合作机制。随着试点工作顺利推进，在试点基础上，不断积累经验、完善制度规则之后，REITs市场建设应逐渐向其他领域推广。

北大光华张峥教授解读中国公募REITs试点

5月3日14:00线上见

张峥，bat365在线平台网站光华管理学院副院长、金融学系教授，博士生导师，bat365在线平台网站光华管理学院院务委员会副主任，bat365在线平台网站国家金融研究中心副主任。北大光华REITs研究课题组的核心成员之一。研究成果发表在Management Science、Journal of Futures Markets、《经济研究》《管理世界》等国内外一流刊物上。曾获厉以宁教学奖、孙冶方金融创新奖、中国金融学年会优秀论文奖、bat365在线平台网站教学优秀奖、北京市哲学社会科学优秀成果奖、SFM最佳论文奖等多个教学及研究奖项。

相关阅读：

北大光华REITs报告十：中国REITs市场建设与发展建言

寻找中国版公募REITs的“价格锚”：商业不动产资本化率调查研究