租赁住房REITs市场潜力巨大，寻找适合的基础资产是关键

文/bat365在线平台网站“光华思想力”REITs课题组

党的十九大报告指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。租购并举，全面发展住房租赁市场，已成为建设房地产长效机制、建立新的住房制度的重要内容。

2016年国务院办公厅于发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），明确提出：“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”2017年7月《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）也再次提出要推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”。

在此背景下，北大光华REITs课题组推出《中国租赁住房REITs市场发展研究》，聚焦中国租赁住房市场，并对各类基础资产进行分析，力图为市场发展提供理论支撑。租赁住房REITs是以租赁型住房（含公寓）为基础资产的不动产信托投资基金。租赁住房本身具有“资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，符合资产证券化对于基础资产及其现金流的相关要求，是适合开展资产证券化业务的行业。

研究发现，从全球发达经济体来看，租赁住房REITs为租赁住房市场提供了重要的金融支持。REITs作为创新金融工具和长效商业模式，既有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化，还有助于消化住房市场库存，盘活存量，提高资源利用效率和住房租赁市场的活力，从而促进租赁住房市场的良性健康发展，具有积极的现实意义。

北大光华REITs课题组测算，中国租赁住房REITs（不动产信托投资基金）的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间，远景巨大。

课题组深入研究了2017年中国市场相继推出的5单公寓类资产证券化产品，从资产类型、产品属性、交易结构、交易主体等方面对这些进行了对比和分析，这些住房资产证券化的案例为公募租赁住房REITs的推出积累了经验，营造了市场环境，培育和吸引了更广泛的投资者群体。