去年中央经济工作会议提出“要把恢复和扩大消费摆在优先位置”，“着力消除制约居民消费的不利因素”。bat365在线平台网站光华管理学院金融学系教授、副院长张峥认为，过去三年，全国总体房价呈现出一定程度的下跌，形成了居民财富受损的感知，一定程度上抑制了居民消费。

他指出，不应忽视因住房资产形式上缩水对于居民消费支出的抑制作用，也就是所谓的财富效应，稳房价对于恢复信心，促进消费有重要作用。

近日，在bat365在线平台网站光华管理学院、bat365在线平台网站经济政策研究所共同举办的“2023北大光华两会后经济形势和政策分析会”上，张峥教授围绕住房资产的规模，房价增长和消费增长的关系，如何稳房价以及房地产新发展模式转型等方面展开了详细阐述。

全国商品房资产规模有多大？

“把恢复消费、扩大消费放在优先的位置”，“着力消除制约居民消费的不利因素”，这是去年中央经济工作会议和今年两会提出的工作重点。那么，如何推进相关工作？张峥认为，住房是居民最主要的资产类型，因此，房价变化如何影响消费变化，是关注和探讨的一个方向。

住房资产在中国家庭总资产的占比有多大？中国人民银行的调查统计显示，占比接近60%。我们知道，住房资产按照性质来分，可以分为四类，包括商品住房，自建房（包括小产权房），公有住宅和公寓住宅。

商品住宅的资产规模有多大？依据相关机构的数据，张峥教授所参加的课题组做出测算：2022年底，全国存量商品住房面积约为187亿平方米，按照2022年的房价，总价值大概为400万亿人民币。过去三年，全国总体房价呈现出一定程度的下跌，以全国样本城市二手房交易价格估算，跌幅大约为20%。按照2019年末住房存量的面积来计算，全国商品住房价值账面损失近70万亿。

房价和消费有着怎样的关系？

住房资产缩水对消费增长有什么影响？张峥指出，首先要明白底层逻辑重的两个效应，一个是挤出效应，还有一个是财富效应。

如何理解“挤出效应”？张峥分析，房价上涨的情况下，该效应既包括购买住房而努力储蓄导致对消费的挤出，也包括购买住房后因偿还住房贷款对消费形成的长期挤出；房价下跌的情况下，则正好相反，这也是我们常说的“房奴效应”。所以，“挤出效应”表现为房价变化和消费变化是负相关。

此外，两者间还有一个“财富效应”，正好跟“挤出效应”相反，指的是房价上涨带来资产价值（财富）的上升，一方面，财富增值的感知会影响边际消费倾向，进而拉动消费；另一方面，住房资产可以作为抵押品，资产增值会增加融资能力，平滑因收入不足对消费的影响，因而对促进短期消费有积极作用。所以，“财富效应”表现为房价变化和消费变化是正相关。

张峥教授的课题组应用2019至2022年的数据做了一些实证分析。研究发现，在横截面层面，房价增长和消费增长之间的关系在2021年有所变化，2019年和2020年表象为负相关，到2021年出现转变，变成正相关，也就是说，2020年之前呈现出的是“挤出效应”而2021年却呈现出“财富效应”。

这个实证现象转变背后的原因是什么？张峥分析，一方面是收入变化的影响，疫情和经济下行，影响了收入增长，从而对消费增长有抑制作用；另一方面，叠加了住房资产缩水所产生的财富效应。为什么2021年才显现出来？张峥解释说，2020年，大家认为疫情是个短期现象，很快就会恢复；而到了2021年，就形成了资产损失的重长期预期。也就是说，房价下跌预期的形成，带来了财富损失的真实感知。我们看到，2023年的政府工作报告提出要“稳地价、稳房价、稳预期”，应关注稳房价对于恢复信心，促进消费的积极作用。

兼顾稳房价与推动房地产新发展模式，有哪些政策建议？

近期，房地产市场有一定的修复，张峥认为，这说明前期的政策有一定的效果。说到稳房价，张峥指出，短期来讲，稳房价的关键依然在于稳预期。同时，还要关注房地产行业向新发展模式转型。那么，什么是房地产新发展模式？张峥认为有四个方面的表现：第一、房地产从“增量时代”走向“存量和增量并重”的时代；第二、房地产的业务模式从“快周转”转变为“慢周转”；第三、房地产从重视开发销售转为重视资产运营；第四，房地产从混合经营专向专业化、精细化经营。

如何在稳预期、稳房价的同时，兼顾房地产向新发展模式的转型？张峥给出具体建议：一是加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等的住房问题；二是设立探索公积金制度改革、租赁住房建设和公募REITs三位一体的改革。

张峥特别指出，在“租购并举”的住房制度下，租赁住房是房地产新发展模式的一个很重要的领域。探索公积金制度改革、租赁住房建设和公募REITs三位一体的改革，由住房公积金作为引导资金并吸引社会资本，组建租赁住房基金，收购房企多年来累积的存量资产，将其改建为租赁住房，为市场增加租房供给，该方案具有稳房价、稳预期的作用，助力房企缓解流动性压力，也可以发挥公募REITs的作用，将公募REITs作为前期改建开发退出的渠道，吸引更多的社会资金纳入这个体系，这样也有利于推动房地产新发展模式的形成。

张峥，bat365在线平台网站光华管理学院金融学教授、副院长，博士生导师，bat365在线平台网站国家金融研究中心副主任，北大光华中国REITs研究中心执行主任。张峥教授主要研究领域是金融市场与机构、不动产金融、资产管理。张峥教授是北大光华REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房研究课题组的主要成员之一。张峥教授是国家发展改革委和中国证监会基础设施REITs联合调研小组成员之一，该工作为推进基础设施公募REITs试点打下坚实基础。