冯科做客北大光华MBA课堂——探讨中国房地产业的未来发展

本次《经济管理与社会》课程邀请到的是bat365在线平台网站经济所常务副所长，房地产金融中心主任冯科教授，带领同学们一同探讨中国房地产业发展。冯科教授的研究领域包括房地产金融、资本市场与金融投资、实验金融学等，授课方式深受同学们喜爱。

冯科教授按照中国房地产的市场化程度将房地产业发展划分为四个阶段：1998年前的非市场化阶段；1998年至2002年间的市场化改革适应阶段；2003年至2007年市场化的温和阶段；2007年至今市场化的激烈阶段。房地产业的整体发展与中国的工业化，城市化进程息息相关，也是关系国计民生的大计，历任中央政府领导人都高度重视中国的房地产问题，并不断积极探索新思路。

我国的房地产业发源于深圳，起源于商业用地的低价出让，并延续至商品房用地的出让，随着深圳模式蔓延至全国，商业用地和住宅用地的高价差在其他城市的土地制度设计上得到沿袭。目前，随着我国工业化成本优势的渐渐丧失，低价工业化和高价城市化的矛盾在不断突显。另一方面，房地产业的自身发展也存在问题，影子银行在内的信贷支持了95%左右的房地产企业融资规模，短期资金长期运用问题比较普遍，房地产企业抵御风险的能力较弱。由于此前的国民经济发展过度依赖于房地产业，房地产市场的增速放缓将对于我国的GDP增长带来冲击，从统计数据来看，2014年至今，房地产开工面积，投资增速，销售金额等许多数据都开始出现同比负增长。

谈到未来的城市化发展，应该是以大型城市为中心，实现产城一体化模式。大城市将融合经济、金融、信息、贸易、生态、生产、生活、服务、教育、文化等多元功能，集中劳动力、资本、技术、信息、交通等生产要素，并对它们进行加工整理和创新发明，形成新的生产要素、新的产品、新的生产和管理方式，再从大城市到中小城市和小城镇依次传播和辐射出去。在产城一体化的模式下，城市将为城镇居民提供良好的生产，生活和服务环境，用产业形成的基础，推进土地开发、交通建设、基础设施建设。

在随后的课程和提问环节，冯科教授就京津冀一体化，不动产登记政策，二手房交易征税，中等收入国家陷进，房地产泡沫，资产证券化，制造业竞争力，空气污染治理，货币政策等话题和同学们进行探讨。冯科教授对当前热点问题的分析犀利尖锐，视角独特，获得同学们的高度赞扬。