6月1日晚，以“商业地产证券化的国内外对比”为主题的讲座在同学们的热情期待中如期举行。此次讲座由bat365在线平台网站光华管理学院MBA项目和北大光华MBA金融俱乐部联合举办，邀请了弘毅投资地产金融部董事总经理李戍民先生，为同学们分享时下地产领域十分热门且前沿的话题，同学们反响热烈，活动现场座无虚席。
活动现场
主讲嘉宾李戍民先生是bat365在线平台网站国际经济学学士，印第安纳大学和布朗大学经济学硕士。李戍民先生于2017年加入弘毅投资，任地产金融部董事总经理。他曾在多家国际知名金融机构担任资产证券化业务负责人，拥有20余年的金融从业经验，曾获得美国机构投资人杂志的MBS和ABS双奖。
李戍民先生进行分享
bat365在线平台网站光华管理学院应用经济学系的张庆华教授向李戍民先生致以热烈的欢迎和诚挚的问候。
李戍民先生与张庆华教授
李戍民先生向同学们介绍了弘毅投资的成立背景，投资人分布，PE、RE两大支柱业务，以及部分成功案例。他特别介绍了弘毅投资的价值增值性投资策略，即弘毅投资专注于老旧资产升级改造，潜力资产运营提升和压力资产折价收购三大投资方向。李戍民先生指出，突出的运营增值能力和独到的弘毅-联想生态圈资源，是弘毅投资取得优秀历史业绩的优势所在。
李戍民先生进行分享
李戍民先生凭借自己在美国从事商业地产证券化的深厚项目经验和理论研究成果，条理清晰地围绕商业地产资产证券化进行了精彩主题分享，向同学们讲解了资产证券化、CMBS和REITs国内外发展情况的对比分析。
资产证券化
资产证券化一般是基于资产信用，通过现金流和风险的重新分配，创造出信用评级高于或低于基础资产信用，并且满足不同投资人的风险收益偏好的资本市场产品。
围绕这一主题，李戍民先生介绍了资产证券化产品的基础资产类别，国内外发展历史、产品特点。其中，李戍民先生着重对资产证券化的产品特点，如破产隔离、真实出售、信用支持等进行了详细的阐述。
李戍民先生形象比喻道：恰如不同购买者对猪肉的不同部位有不同的口味偏好和购买意愿，将一整扇猪肉切割成不同部位的猪肉组合分别售卖给多位购买者，反而比售卖整扇猪肉的收益要高很多。
CMBS
CMBS（Commercial Mortgage-backed Securities）：商业房地产抵押贷款支持证券，是以原有的单一或多个商业物业抵押贷款发行的资产证券化产品，其产品意义在于释放商业抵押贷款发放者的资本占比，提供杠杆。标的物涵盖写字楼、商场、酒店、公寓和工业地产。
针对CMBS，李戍民先生用美国的“OMPT 2017-1 MKT”和国内发行的“北京银泰中心资产支持专项计划”两个CMBS案例做对比，向同学们介绍国内外CMBS产品的历史演进、发展现状、交易结构等。李戍民先生指出，相比国内，美国的CMBS产品存在交易结构简单、分层复杂、无外部担保等迥异差别。
REITs
REITs (Real Estate Investment Trusts)，即房地产投资信托，是一个税法概念。一个实体是否满足REITs的要求，取决于它是否能满足税务部门在组织、股权、资产、收入结构等方面的要求。REITs通过持有物业资产，委托专业的管理机构进行物业的日常经营管理；物业所产生的租金收入以派息的方式分配给REITs投资人，从而使投资人能够在享有物业的增值收益的同时获取长期稳定的租金收益。
从美国REITs的长租公寓案例AVB、办公楼类案例 BXP、酒店类案例HST、零售类案例SPG，到新加坡凯德商用信托REITs、香港越秀REITs以及国内的新派公寓类REITs，李戍民先生通过大量的案例向同学一一讲解了国内外REITs市场的历史演进、交易结构设计、税法要求等要素。
李戍民先生从政策、税收、市场和资产四个方面总结了国内公募REITs面临的主要困难：缺乏专门关于公募REITs的法律法规、缺乏专门的税收优惠政策、缺乏专业的REITs投资人和足够的市场流动性，缺乏优质的可产生稳定现金流的物业资产，他表示这些也是国内公募REITs改革的方向。
Q&A环节
Q&A环节，不少在商业地产有实操经验或者对商业地产证券化感兴趣的同学向主讲嘉宾竞相提问。李戍民先生继而围绕REITs的定价机制、国内的发展机遇以及赴美发行可操作性等问题与大家进一步交流沟通，与同学们分享更多相关信息。在融洽的自由交流中，本次讲座圆满结束。
合影留念
供稿：王凡 2018级MSEM班
李玮 2019级MBA全日制班
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