廖睿力 陈济冬 曹玉瑾 龚六堂

观点概览

l 最低首付比例政策对居民的住房租/买行为选择短期内没有显著影响，但是降低此比例即政策松绑会显著促进居民的消费，尤其对服务消费的促进作用更明显。

l 首套房限贷政策松绑对消费的促进作用在购房意愿较强（人均租房面积较小）、财富水平较低或没有当地户籍的家庭中更为明显，意味着限贷政策的恰当设计有助于改善弱势群体的福利。

l 二套房首付比例政策的效应与一套房政策相反，提高二套房首付比例反而有助于促进消费升级。

一、引言

2022年，我国最终消费率为53.2%，居民人均服务型消费占人均消费总支出的比重为43.2%，在消费水平和质量两方面均存在较大的提升空间。提高消费水平和消费质量，不仅有利于增进居民福祉，也有助于促进经济发展进一步提质增效。

积极稳妥化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展也是当前的重要政策目标。如何实现多个政策目标之间的平衡，在稳定房地产市场的同时又实现居民消费升级，是畅通国内经济大循环政策实践中的重要考量。

房地产调控政策的主要目标是通过政策工具调整住房的供需关系，达到房地产稳定健康发展、防范金融风险的目的。另外，从“宏观政策取向一致性”的视角来看，房地产政策对其他经济部门尤其是居民消费也会产生传导性影响。一种商品或投资品的价格变动、一个市场的调控政策不仅仅对该市场本身产生影响，还会通过对居民消费结构的影响传导至其他市场。房产作为家庭最重要的消费品和投资品之一，房地产市场的调控政策也会间接作用于居民消费，影响居民消费水平和消费质量。

二、理论模型和研究设计

为分析限贷政策对居民消费的影响，本文假设存在一个理性的代表性家庭，该家庭拥有相应的效用函数和财富等特征，其在预算约束下根据效用最大化进行两期决策。第一期，代表性家庭可以选择租房或者买房，并同时决定买房或租房之外的其他消费和银行借贷，并分析上述决策在第二期如何影响家庭的消费。

本文使用的微观数据来自于中国收入分配研究院CHIP（Chinese Household Income Project）2013年和2018年的城市住户样本，该数据包括北京、山西、内蒙古、辽宁、江苏、安徽、山东、河南、湖北、湖南、广东、重庆、四川、云南和甘肃15个省级地区、161个城市，最终的工作样本中共有17927个家庭观测值。此外，从各地政府网站整理了2012年和2017年地级市层面的首套房和二套房首付比例数据，将这一数据和CHIP数据进行匹配[1]。

三、研究发现

（一）首付比例政策对居民住房租、买行为没有显著影响

本研究以样本家庭两年内是否购房作为被解释变量，以首付比例为主要解释变量，控制家庭特征和户主特征，采用三组计量模型进行回归分析。结果表明，首付比例政策对居民住房的租、买行为没有显著影响。这说明政策执行的效果可能需要一定的时间才会显现出来，也可能是因为当首付比例没有高到一定程度时，该政策工具并不会对住房需求产生影响。

（二）首付比例政策会影响家庭的消费投资决策

在租房或者只有一套房[2]的家庭子样本中，首付比例提高对家庭人均消费都具有显著的负向影响。但是在拥有租金收入的家庭中，首付比例并不会显著降低家庭的消费。在总样本中，首付比例与消费水平也呈现出显著的负相关关系。

（三）首付比例变化对服务消费的影响大于对实物消费的影响

总体来看，限贷政策对服务型消费的影响更大一些，这可能是因为相较于实物消费，服务消费的需求层次更高。实物消费包括食品、衣着、生活用品等生活必需品，其弹性较小，而服务消费包含交通、通信、教育、文化、娱乐等方面，弹性较大，所以当首付比例政策松绑而提升消费时，对服务型消费的影响更大。同时，对租房样本而言，首付比例的变化对其实物消费没有显著影响，而对服务型消费的影响更大，这意味着限贷政策松绑不仅会提高居民消费水平，也会提升居民的消费质量。

（四）首付比例变化对购房意愿较高的家庭的服务消费影响更大

为了应对首付比例变化带来的冲击，购房意愿较高[3]的家庭会更多地通过调整消费来实现购房的愿望。无论是对于人均消费、消费率、还是服务消费，人均住房面积较大的家庭中，限贷政策对消费的影响更弱一些。换言之，购房意愿越高的家庭，越有可能通过调节消费来应对限贷政策的变化从而满足自身的购房刚需。这一异质性作用对于实物消费并不明显，这可能是因为人均租房面积较小的家庭实物消费本身就比较低，而这一部分消费也是必需品，很难有进一步调整的空间。

（五）首付比例降低对人均财富较低的家庭的消费更具促进作用

为分析在不同财富水平的家庭中首付比例对消费的异质性影响，本文将样本中的家庭人均财富分为高（前50%）、低（后50%）两类，并在回归方程中引入这个虚拟变量和政策变量的交互项，研究发现，限贷政策对人均消费、消费率以及服务和实物消费的影响均显著为负，同时，首付比例和家庭人均财富的交叉项显著为正，这说明，人均财富较低的家庭中，首付比例政策松绑对消费的促进作用更加明显，而人均财富较高的家庭中限贷政策松绑的影响被一定程度对冲了。

（六）首付比例变化对流动户的消费影响更加显著

相比于非流动户，首付比例变化对流动户[4]的消费影响更加显著。值得注意的是，这一差异在实物消费中更为明显，而服务消费则不存在显著差异，这可能是因为流动户的服务型消费已经相对较少。房地产政策制定时，应当将政策调整对流动人口的影响纳入考虑，通过制定适当、合理的房地产政策，增强流动人口的住房保障，减少流动人口购买住房的阻碍，让这部分人群也能充分分享城镇化的红利，同时也将大大激发这部分人群的消费潜力。

（七）二套房首付比例对消费存在正向的显著影响

首套房首付比例的提高会挤出消费，而二套房首付比例的提高却能够刺激消费。这可能是由于二套房首付比例的提高使得消费者放弃了购房计划，将住房需求转为了其他需求。这说明通过提高二套房首付比例来控制住房需求，并不会对消费产生负向影响，反而会促进消费。回归结果也显示，对于有一套房及以上房产的家庭来说，首套房的首付比例的提高会对其消费产生显著的负向作用，这可能是因为部分家庭通过一定方式绕开二套房首付比例的条件限制，例如，居民可以通过“假离婚”或“借名购房”等手段绕开二套房的限贷政策，所以实质上产生作用的仍是一套房的限贷政策。

四、政策建议

本文的研究发现，首套房首付比例的降低有助于促进居民消费，尤其会提升服务消费，而第二套房的首付比例提高对人均消费和消费率有促进作用。首套房限贷政策松绑对消费的促进作用在购房意愿较强（人均租房面积较小）、人均财富水平较低或非本地户籍的流动人口家庭中更为明显，这意味着限贷政策的恰当设计有助于改善弱势群体的福利。

首先，房地产市场的健康发展对扩大消费、提升消费质量具有重要意义。恰当的房地产调控政策能够促进家庭消费，而不合理的调控政策则有可能阻碍家庭消费的增长，尤其会阻碍服务消费的增长，从而降低消费质量。因而在政策制定时要充分考虑不同经济部门和经济主体之间的高度连通性，需要从更加系统的角度综合考虑政策的效果，制定出更具协同效应的经济政策。

其次，房地产调控政策要差异化、精细化，根据不同城市和不同群体制定有针对性的政策，通过政策调控对冲房价上涨等因素带来的消费、福利不均衡。本文的异质性分析结果表明，房地产调控政策不仅会改变居民的平均消费水平，还会影响家庭消费的分布，从而对居民福利的不均等产生影响。由于首套房的刚性需求是难以打压和消除的，如果首套房限贷政策过紧，不仅可能会降低平均消费水平，还可能扩大居民的消费不均等。但是通过政策工具对房地产的投资性、投机性需求进行调控与限制，则有利于控制家庭杠杆率，引导居民扩大消费、促进消费升级、提升消费质量。因而经济政策的制定不仅需要考虑总量上的平均效果，也需要考虑其结构性影响，特别是对家庭收入和财富的再分配效果，要对不同家庭实施差异化的房地产调控政策，坚持“一城一策”的房地产调控政策。

总体来说，“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位必须坚持，这不仅关乎住房这一民生问题的改善，还与宏观经济增长动力转换以及结构调整息息相关。未来要进一步加强房地产调控政策的精细度，通过更有针对性的调控措施促进房地产市场健康发展，改变目前房地产市场投资功能过强、消费功能过弱的格局，有效增强房地产市场的消费功能、弱化房地产市场的投资功能，从而推动家庭消费升级带动经济提质增效、促进居民的财富分布更加均等。

原文发表于《宏观质量研究》2024年5月刊

作者单位：廖睿力、陈济冬 清华大学公共管理学院

曹玉瑾 国家发改委宏观经济研究院

龚六堂 bat365在线平台网站光华管理学院

简报执笔：张佳慧