廖睿力 陈济冬 曹玉瑾 龚六堂

观点概览

l 最低首付比例政策对居民的住房租/买行为选择短期内没有显著影响，但是降低此比例即政策松绑会显著促进居民的消费，尤其对服务消费的促进作用更明显。

l 首套房限贷政策松绑对消费的促进作用在购房意愿较强（人均租房面积较小）、财富水平较低或没有当地户籍的家庭中更为明显，意味着限贷政策的恰当设计有助于改善弱势群体的福利。

l 二套房首付比例政策的效应与一套房政策相反，提高二套房首付比例反而有助于促进消费升级。

一、引言

2022年，我国最终消费率为53.2%，居民人均服务型消费占人均消费总支出的比重为43.2%，在消费水平和质量两方面均存在较大的提升空间。提高消费水平和消费质量，不仅有利于增进居民福祉，也有助于促进经济发展进一步提质增效。

积极稳妥化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展也是当前的重要政策目标。如何实现多个政策目标之间的平衡，在稳定房地产市场的同时又实现居民消费升级，是畅通国内经济大循环政策实践中的重要考量。

房地产调控政策的主要目标是通过政策工具调整住房的供需关系，达到房地产稳定健康发展、防范金融风险的目的。另外，从“宏观政策取向一致性”的视角来看，房地产政策对其他经济部门尤其是居民消费也会产生传导性影响。一种商品或投资品的价格变动、一个市场的调控政策不仅仅对该市场本身产生影响，还会通过对居民消费结构的影响传导至其他市场。房产作为家庭最重要的消费品和投资品之一，房地产市场的调控政策也会间接作用于居民消费，影响居民消费水平和消费质量。

二、理论模型和研究设计

为分析限贷政策对居民消费的影响，本文假设存在一个理性的代表性家庭，该家庭拥有相应的效用函数和财富等特征，其在预算约束下根据效用最大化进行两期决策。第一期，代表性家庭可以选择租房或者买房，并同时决定买房或租房之外的其他消费和银行借贷，并分析上述决策在第二期如何影响家庭的消费。

本文使用的微观数据来自于中国收入分配研究院CHIP（Chinese Household Income Project）2013年和2018年的城市住户样本，该数据包括北京、山西、内蒙古、辽宁、江苏、安徽、山东、河南、湖北、湖南、广东、重庆、四川、云南和甘肃15个省级地区、161个城市，最终的工作样本中共有17927个家庭观测值。此外，从各地政府网站整理了2012年和2017年地级市层面的首套房和二套房首付比例数据，将这一数据和CHIP数据进行匹配[1]。

三、研究发现

（一）首付比例政策对居民住房租、买行为没有显著影响

本研究以样本家庭两年内是否购房作为被解释变量，以首付比例为主要解释变量，控制家庭特征和户主特征，采用三组计量模型进行回归分析。结果表明，首付比例政策对居民住房的租、买行为没有显著影响。这说明政策执行的效果可能需要一定的时间才会显现出来，也可能是因为当首付比例没有高到一定程度时，该政策工具并不会对住房需求产生影响。

（二）首付比例政策会影响家庭的消费投资决策

在租房或者只有一套房[2]的家庭子样本中，首付比例提高对家庭人均消费都具有显著的负向影响。但是在拥有租金收入的家庭中，首付比例并不会显著降低家庭的消费。在总样本中，首付比例与消费水平也呈现出显著的负相关关系。