北大光华思想力REITs课题组

党中央和国务院指出，要将雄安新区建设成“绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调发展示范区和开放发展先行区”，进而成为中国新的增长极和未来的增长引擎。要创造“雄安质量”，摆脱中国区域经济发展的传统逻辑，摆脱对房地产经济和高负债的依赖，需要采用全新的金融战略，实现一个以更高的投资资本收益率为特点的全新经济微观基础。

一、REITs是推动雄安新区高质量发展的重要抓手

REITs是一种通过发行权益凭证汇集众多投资者资金，由市场化的专业机构进行不动产投资经营管理，并以证券的方式在公开市场流通转让的信托基金。典型REITs具有证券化、市场化和高流动性等特点，不仅服务公租房和PPP基础设施建设，还是促进雄安新区高质量发展的重要抓手，是展现深化改革开放新形象的重要举措。

（一）REITs为公租房、PPP及基础设施项目提供可行的金融战略，为区域经济发展提供金融新思路。新区公共投资的重点是租赁住房和PPP基础设施项目，回收周期较长，现金流稳定，恰好与REITs契合。按照以租为主的住房保障制度，雄安房地产行业将面临原有“开发-销售”模式向“开发-持有运营”模式转变，REITs可为住房租赁企业提供最有效的退出渠道，从而使企业做到不累积负债的同时，形成项目开发和退出的闭环，获得资金用于新项目开发。“光华思想力”REITs课题组根据对中国公募REITs市场规模进行了科学分析和测算。按照保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到雄安地区基础设施建设的巨大需求和北京城市人口的转移，预期未来雄安公募REITs能够解决大规模的融资需求。

（二）引入市场化机制，提高投资的资本收益率，帮助解决房地产市场结构性的痼疾，形成房地产市场健康发展的长效机制。中国房地产市场最大的问题是没有一个定价基础。房价缺乏一个“锚”。在金融学里面，一个金融资产的价格取决于它未来收益的净现值。发展租赁住房市场，形成市场化、反映供需关系的租金价格，能为房地产市场寻找到理性的定价水平。这也符合中央经济工作会议提出的“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神。新时代我们需要重塑中国的房地产金融体系。REITs作为市场重要的参与主体，在投融资、运营和管理等方面发挥着引领的作用，增添市场活力，促进市场健康发展。与之相关的金融产品和金融创新，不仅直接服务实体经济，帮助解决房地产市场结构性的痼疾，也是房地产健康发展长效机制的一部分。

（三）能够丰富资本市场工具，减缓中国金融体系中直接融资比例偏低的问题，提高金融系统的风险分散能力。中国发展模式很重要的一个特点是地方政府在经济增长中扮演重要角色，但是地方政府的增长主义倾向也带来庞大的地方债务，大量的低效投资，和环境的恶化。地方政府债务已经成为中国金融体系的风险点。典型的REITs是股权融资，具有高流动性。REITs有助于盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，防范化解债务风险累积。同时，许多绿色项目往往期限较长，如可再生能源发电、污水处理、垃圾回收利用等为代表的绿色行业，传统的银行信贷期限很短，无法支撑；但是，由于这些绿色项目具现金流持续稳定，非常契合REITs的要求，发展REITs有助于解决绿色项目融资难题，促进低碳环保发展。

二、引入REITs支持雄安新区创新发展

开发和建设REITs市场是金融体系供给侧改革的重要组成部分。按照国务院的统一部署，2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出：“稳步推进REITs试点”，并相继推出了魔方公寓、中信证券•自如1号等类资产证券化产品。这些案例为公募租赁住房REITs的推出积累了经验，营造了市场环境，培育和吸引了广泛的投资者群体。在中国开展以租赁住房和基础设施项目为底层资产的不动产信托投资基金(REITs)的条件已经成熟，建议有关部门加快研究推出，展现我国深化改革开放新形象，并为REITs在全国推广积累进一步经验。

建议划定雄安新区为首批REITs试点重点区。支持有条件的金融机构到雄安发起设立公募REITs，在注册、登记和资产等方面提供政策便利；对收益率低于市场水平的公益性基础设施资产给予差额补足。相关部委对雄安地区的REITs开设绿色审批通道，即报即审，审过即发。